Mercato immobiliare 2026: volumi stabili, prezzi in crescita. Cosa fare se vuoi vendere o comprare casa

I dati dell’indagine FIMAA-Confcommercio sul secondo quadrimestre 2026, letti dal punto di vista di chi lavora ogni giorno sul territorio.

L’8 ottobre 2026 FIMAA Italia-Confcommercio ha pubblicato la sua indagine sul mercato residenziale relativa al secondo quadrimestre. Il messaggio di fondo è questo: le compravendite restano stabili su livelli robusti, mentre i prezzi continuano a salire. Un mercato attivo, ma molto più selettivo che in passato.

Come agenzia a Trieste, abbiamo letto con attenzione i numeri. Ecco cosa dicono e, soprattutto, cosa significano per chi ha un progetto di vendita, di acquisto o di locazione.

I numeri delle compravendite

Per il 2026 la previsione è di un aumento dei volumi del +2,0%, per circa 782mila abitazioni scambiate, con il nuovo atteso a +7,0%. Dopo la crescita del primo trimestre (+4,4% annuo), nel secondo trimestre il dato è rimasto praticamente fermo (+0,1%): il mercato si è assestato.

Sul fronte dei prezzi la tendenza è chiara:

• +4,0% annuo nel secondo trimestre
• +5,0% per le abitazioni nuove
• +3,7% per le abitazioni esistenti
• +4,2% la previsione per l’intero 2026

I prezzi, dopo i picchi tra il 2024 e il 2025, si stanno riallineando all’andamento della domanda. Gli operatori prevedono per i prossimi mesi una crescita del valore degli immobili più marcata rispetto a quella degli scambi.

Domanda e offerta: un equilibrio ancora da trovare

Secondo gli operatori FIMAA, la domanda di acquisto è rimasta sugli stessi livelli per il 66% degli intervistati. L’offerta è stabile per il 51%, ma per il 34% è in calo. Per i prossimi mesi la disponibilità di immobili viene considerata insufficiente, anche se il divario rispetto alla domanda si sta riducendo.

C’è però un aspetto decisivo: chi compra chiede spesso standard qualitativi elevati che gli immobili oggi sul mercato non hanno. Non basta quindi che ci sia poca offerta: serve offerta di qualità.

Perché la casa resta un punto fermo

Tra i fattori che sostengono il mercato, il primo è la resilienza dell’immobile come bene rifugio (47% delle risposte). Seguono la crescita di valore del segmento green e del nuovo (23%), la domanda di investimento (20%) e l’andamento dei mutui (11%).

Tra i freni, il principale è il divario tra prezzi di vendita e redditi da lavoro (39%). Poi la svalutazione dell’usato non efficiente o da ristrutturare (24%), la rigidità di alcuni istituti di credito sui mutui (circa 20%) e la carenza di offerta di qualità e di nuove costruzioni (18%).

E il Friuli Venezia Giulia?

Per la nostra regione l’indagine segnala, nel secondo quadrimestre, domanda, offerta e scambi stabili, con i prezzi in aumento. Per i prossimi quattro mesi le attese sono di domanda e prezzi in crescita e di offerta in calo.

Un dato che merita attenzione: in FVG il principale fattore di debolezza indicato dagli operatori è la carenza strutturale di offerta di qualità (40% delle risposte). Questi sono dati regionali e non descrivono la situazione di una singola zona di Trieste, ma indicano una direzione. Chi ha un immobile curato e ben posizionato parte da una base favorevole.

Il mercato degli affitti: domanda alta, offerta scarsa

Il quadro delle locazioni è quello di una forte tensione:

• domanda in aumento per il 71% degli operatori
• offerta in diminuzione per il 49%
• canoni medi a 80,4 €/mq annui, in crescita del +4,1%

Nel primo semestre 2026 i nuovi contratti sono stati 510.428 (+1,6%). I contratti ordinari a lungo periodo, pur restando la formula più usata, calano (-2,1%), mentre crescono i contratti agevolati: +8,1% quelli a lungo periodo e +6,6% i transitori. Per il 2026 la previsione è di un +1,1% di contratti complessivi.

FIMAA sottolinea la necessità di riformare la normativa sulle locazioni, con contratti più flessibili e maggiore tutela dei proprietari in caso di morosità. Una richiesta che il mercato conferma: l’offerta si sblocca se chi affitta si sente al sicuro.

Se vuoi vendere

In un mercato in cui i prezzi salgono ma i volumi sono fermi, un prezzo fuori mercato resta invenduto, anche con un trend generale positivo. Gli acquirenti confrontano, hanno budget limitati e vogliono certezze. Il nostro consiglio, in sintesi:

1. Partire da una valutazione basata su dati reali di zona, non sulle aspettative. I primi giorni di annuncio sono i più preziosi.
2. Presentare l’immobile al meglio: foto professionali, home staging leggero, documentazione in ordine (APE, conformità, planimetrie).
3. Considerare l’efficienza energetica: l’usato non efficientato viene svalutato, e stimare in anticipo costi e interventi aiuta a difendere il prezzo.
4. Affidarsi a una strategia unica, con comunicazione coerente e trattative gestite in modo ordinato.
5. Verificare la solidità degli acquirenti prima delle visite: con i mutui più selettivi, evita di perdere tempo.

Se vuoi comprare

Con prezzi in crescita e attese di ulteriore rialzo, aspettare un calo non è una strategia sicura. Allo stesso tempo, la poca offerta di qualità richiede preparazione più che fretta:

1. Definire il budget reale e verificare la sostenibilità del mutuo prima di iniziare le visite.
2. Fissare priorità e rinunce: cosa è indispensabile e cosa è negoziabile.
3. Guardare oltre l’estetica: classe energetica, spese condominiali, impianti e documenti sono costi futuri e leve di trattativa.
4. Muoversi con rapidità sugli immobili giusti: quelli ben prezzati e ben tenuti non restano a lungo sul mercato.
5. Negoziare con dati alla mano: lavori necessari e comparabili di zona permettono di proporre una cifra motivata.
6. Valutare anche il nuovo o riqualificato: il segmento green cresce di valore, ma rappresenta solo circa il 6% delle compravendite, quindi va seguito con attenzione.

In sintesi

Il 2026 si conferma un anno di stabilità sui volumi e crescita dei prezzi, con un mercato delle locazioni ancora in forte tensione. In questo scenario la differenza non la fa il momento, ma il metodo: preparazione, dati e tempi giusti.

È l’approccio che mettiamo ogni giorno al servizio di chi si affida a Carpe Diem Immobiliare. Se stai pensando di vendere, comprare o affittare, siamo a tua disposizione per una consulenza iniziale senza impegno.

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Fonte: indagine FIMAA-Confcommercio “Il mercato immobiliare residenziale italiano”, II quadrimestre 2026 (settembre 2026).