Chi si avvicina per la prima volta al mondo immobiliare sente spesso parlare di “nuda proprietà” e “usufrutto”, ma raramente qualcuno spiega davvero cosa significano nella pratica. Vediamo insieme cos’è il diritto di usufrutto, come si può cedere e quanto dura.
Cos’è l’usufrutto
L’usufrutto è un diritto reale di godimento: chi ne è titolare (l’usufruttuario) può usare un immobile e trarne tutti i frutti — ad esempio affittarlo e incassarne il canone — pur non essendone il proprietario. La proprietà, in questo caso, si “spezza” in due:
- la nuda proprietà, che resta in capo al proprietario originario (il nudo proprietario);
- l’usufrutto, che spetta a un’altra persona, la quale può abitare l’immobile o metterlo a reddito.
È una situazione comune, ad esempio, in caso di donazioni tra genitori e figli, dove il genitore dona la nuda proprietà ma si riserva l’usufrutto, continuando così a vivere in casa propria.
L’usufrutto si può cedere
Un aspetto che sorprende molti proprietari: il diritto di usufrutto non è legato indissolubilmente alla persona che lo detiene, ma può essere ceduto a terzi, tramite vendita o donazione, salvo che il titolo costitutivo non lo vieti espressamente.
Attenzione però a un punto fondamentale: chi acquista un usufrutto ceduto non acquista un diritto “nuovo” e autonomo. Il diritto ceduto resta sempre agganciato alla vita dell’usufruttuario originario. In altre parole, se Tizio cede il proprio usufrutto a Caio, l’usufrutto di Caio si estingue comunque alla morte di Tizio, anche se Caio è più giovane e ancora in vita. Questo è un dettaglio che va sempre valutato con attenzione prima di acquistare un usufrutto di seconda mano.
Quanto dura l’usufrutto
La durata dell’usufrutto dipende da chi ne è titolare:
- Persone fisiche: l’usufrutto dura al massimo per tutta la vita dell’usufruttuario originario. Si estingue quindi con la sua morte, oppure prima, se è stato fissato un termine più breve al momento della costituzione (ad esempio “usufrutto per 15 anni”).
- Persone giuridiche (società, enti, associazioni): qui la legge pone un limite invalicabile di 30 anni, indipendentemente da quanto stabilito nell’atto costitutivo. Se una società acquisisce un usufrutto “a vita” o senza termine, questo si estinguerà comunque decorsi 30 anni.
Oltre a morte e scadenza del termine, l’usufrutto può estinguersi anche per altre cause: prescrizione per non uso ventennale, consolidazione (quando usufruttuario e nudo proprietario diventano la stessa persona), perimento totale del bene, oppure rinuncia da parte dell’usufruttuario.
Perché è importante saperlo, se stai comprando o vendendo casa
Chi valuta l’acquisto della nuda proprietà di un immobile deve tenere conto di questi elementi per stimare correttamente quando potrà tornare in pieno possesso del bene. Allo stesso modo, chi acquista un usufrutto — magari a un prezzo interessante rispetto alla piena proprietà — deve sapere che il diritto potrebbe avere una durata residua diversa da quella che immagina, specialmente se il venditore non ne è il titolare originario.
Sono valutazioni che incidono direttamente sul prezzo e sulla convenienza dell’operazione, ed è per questo che è sempre bene farsi accompagnare da chi conosce bene questi meccanismi.
Hai un immobile gravato da usufrutto, o stai valutando l’acquisto di una nuda proprietà a Trieste? Scrivici: possiamo aiutarti a capire come muoverti nel modo più conveniente.
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