Tra le formule contrattuali che negli ultimi anni si stanno diffondendo anche nel mercato immobiliare italiano c’è il rent to buy, uno strumento che permette di iniziare a vivere in una casa pagando un canone, con la possibilità di acquistarla in un secondo momento. Vediamo come funziona.
Cos’è il rent to buy
Il rent to buy è stato introdotto nel nostro ordinamento dall’articolo 23 del D.L. 133/2014 (convertito in Legge 164/2014), con il nome tecnico di “contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”. In sostanza, è un contratto che combina due fasi:
- una prima fase di godimento immediato dell’immobile da parte del futuro acquirente, dietro pagamento di un canone periodico;
- una seconda fase, entro un termine concordato, in cui l’acquirente ha il diritto di acquistare l’immobile, imputando parte dei canoni già versati al prezzo di vendita.
Chi vive nella casa durante la prima fase non è quindi un semplice inquilino: ha una posizione più forte, tutelata proprio in vista del possibile trasferimento di proprietà.
Come si struttura il canone
Un elemento distintivo del rent to buy è che il canone versato mensilmente si divide, di norma, in due componenti:
- una parte destinata al godimento dell’immobile (di fatto, l’equivalente di un affitto);
- una parte destinata a essere imputata al prezzo di acquisto, se e quando la compravendita si concretizza.
Le parti sono libere di stabilire liberamente queste proporzioni nel contratto, ed è uno degli aspetti su cui conviene negoziare con attenzione fin dall’inizio.
Cosa succede se l’acquirente non esercita il diritto di acquisto
Il contratto stabilisce un termine (non superiore a dieci anni) entro cui il futuro acquirente può decidere se comprare l’immobile o meno. Se decide di non procedere:
- il proprietario ha diritto a trattenere la parte di canone corrispondente al godimento dell’immobile;
- la parte di canone imputata al prezzo va invece restituita, salvo diverso accordo tra le parti.
Questo meccanismo tutela entrambe le parti: il proprietario non perde comunque il corrispettivo per l’uso dell’immobile, e chi ha rinunciato all’acquisto non perde tutto quanto versato.
Le tutele previste dalla legge
Il rent to buy prevede alcune protezioni importanti:
- il contratto va trascritto nei registri immobiliari, il che tutela il futuro acquirente anche rispetto a eventuali vendite dell’immobile a terzi o iscrizioni di ipoteche successive;
- in caso di mancato pagamento di un numero minimo di canoni (stabilito dalla legge in base alla durata del contratto), il proprietario può risolvere il contratto;
- se invece è il proprietario a non rispettare gli impegni, l’aspirante acquirente ha strumenti di tutela specifici, incluso il mantenimento della trascrizione a proprio favore.
Perché può convenire
Il rent to buy può essere una soluzione interessante in diverse situazioni: per chi non ha ancora la piena capacità di accesso al credito bancario ma prevede di raggiungerla nel tempo, per chi vuole “provare” un immobile o una zona prima di impegnarsi definitivamente, oppure per i venditori che faticano a trovare un acquirente pronto all’acquisto immediato ma vogliono comunque generare reddito dall’immobile nel frattempo.
Va però costruito con attenzione contrattuale, definendo con chiarezza canoni, termini, condizioni di risoluzione e modalità di imputazione al prezzo, per evitare ambiguità che potrebbero generare contenziosi.
Stai valutando un rent to buy a Trieste, sia come proprietario che come futuro acquirente? Scrivici: possiamo aiutarti a capire se è la soluzione giusta per la tua situazione.
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